6 Pasos para compra una propiedad en MIAMI - Como comprar una propiedad en MIAMI

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Rafael Zuzolo

Date Published: 2021-10-17

6 Pasos para compra una propiedad en MIAMI - Como comprar una propiedad en MIAMI


1. Selección del Agente de Bienes y Raices, Realtor®.

El agente de Bienes y Raices, o comúnmente llamado Realtor® por su asociación la Asociación Nacional de Realtors (NAR), es un profesional y especialista en transacciones de compra, venta y renta de propiedades. 


El estar acompañado de un Realtor® en su transacción de bienes y raíces es fundamental, el Realtor® lo guiará paso a paso a través de la transacción, él debe conocer el entorno financiero, legal y tributario que concierne a la transacción.  Es el puente entre usted y las diferentes partes involucradas, además posee los conocimientos para responder a sus dudas, un buen Realtor posee los recursos y el conocimiento para que su transacción sea tranquila y exitosa.


Quien pasa la comisión ?

Una pregunta muy frecuente, es quien paga la comisión ?. En una transacción de compra - venta de una propiedad, existen de manera general dos agentes involucrados, el que representa al vendedor y el que representa al comprador. Normalmente, a la persona que vende la propiedad, es a la que le corresponde la tarea de pagar a comisión. La comisión generalmente es del 6% del valor de venta, y se divide entre los dos Realtors involucrados, 3% para cada uno. El monto del pago de los agentes está ya incluido en el precio de venta, por tanto quien compra NO paga la comisión, la paga quien vende.



2. Definir qué tipo de comprador eres. 

Eres un comprador al contado (Cash), o eres comprador a Credito ?.


Si eres un comprador al contado o en cash, entonces ya conoces tu presupuesto, pero no descartes la posibilidad de comprar a crédito, ya que podrías adquirir una propiedad de mayor valor o varia propiedades.


Si eres un comprador a credito, es muy importante que antes de siquiera empezar a ver propiedades, sepas cual es tu capacidad de compra. Para ello debes pre calificarte, este proceso debes hacerlo a través de una institución hipotecaria de tu preferencia, ellos, luego de haberte calificado, te indicaran el monto máximo de tu capacidad de compra, te darán un estimado de pagos, definirán los términos del credito, y te darán los requisitos que necesitas para poder comprar. Las condiciones y términos varian dependiendo del tipo de comprador que seas. Existen diferentes programas de financiamiento para cada tipo de comprador, por ejemplo: si eres un comprador por primera vez, podrías calificar para un programa FHA donde podrás comprar con tan solo un 3.5% de inicial; si eres inversionista podrías aplicar para un credito convencional; y si eres extranjeros existen varios planes para ti también. Estos programas tienen diferentes nombres y diferentes condiciones, pero la mayoría dan la opción de financiar hasta por 30 años.


3. Para qué quieres comprar la propiedad ?

Este punto es básico y de suma importancia, el definir para qué quieres la propiedad, le dará al agente de bienes raíces la dirección que debe tomar para seleccionar la propiedad correcta para ti. Es la propiedad para vivirla ? Será para Inversión y/o rentarla ? O simplemente vacacionar ? 


Propiedades de Inversion:

Significa que estas buscando una propiedad que te rinda dividendos. En este caso debes ser flexible en la selección de la ubicación; y enfocarte en el retorno de tu inversión y la protección del patrimonio. En la mayoría de los casos lo mas nuevo y más bonito no es los que deja el mejor retorno. Para obtener el porcentaje de rentabilidad, debes hacer el ejercicio del cálculo del retorno de tu inversion,  tomando en cuenta el precio de compra, el canon de arrendamiento, los gastos fijos de la propiedad y los property taxes de la misma. 

Es un buen consejo analizar dependiendo de la zona que selecciones, quien será tu cliente. Por ejemplo, si seleccionas una zona con universidades y escuelas, lo mas probable es que tus clientes serán estudiantes; o si seleccionas una zona cerca de un area industrial entonces los trabajadores de esa area podrían ser tus principales clientes. Siempre toma en cuenta los factores económicos que influyen en la zona y revisa las estadísticas del comportamiento de los precios en el transcurso de los años. Así podrías establecer si obtendrías ganancias al momento de vender la Propeidad en el futuro.


Vivienda Principal:

En este caso la ubicación, seguridad y comodidad de tu familia serán tus objetivos principales, por lo que deberás tomar en cuenta para seleccionar la zona, algunas de las siguientes variables y priorizar cuales son las más importantes para ti.


  - Escuelas.

  - Areas deportivas

  - Distancia a tu sitio de trabajo

  - Tipo de vivienda, apartamento, Villa o townhouse, casa unifamiliar.

  - numero de recamaras

  - mascotas

  - patio, piscina

  - trafico y ruido 

  - es importante para ti la revalorización de la Propiedad ?


4. Definir si se va a comprar la propiedad a nombre personal o de una empresa registrada en usa.

Es importante que te asesores, ya que dependiendo del uso que vayas a darle a la propiedad que vas a adquirir, es beneficioso o no comprar a nombre personal o de compañía. Existen factores como impuestos y responsabilidades legales pueden verser afectadas dependiendo de si compras a nombre personal o no.

Una de las figuras mas comunes que vemos utilizan los compradores de propiedades para inversion, es la de un tipo de empresa tipo LLC (sociedad de responsabilidad limitada) y que podían dentro de otros factores, ofrecer las siguientes ventajas:

- Protege al propietario de posibles demandas a la propiedad

- Permite deducir los gastos en que incurra la propiedad

- Evita la doble tributación 

- Evita la retención del porcentaje aplicado a las ventas de propietarios personales internacionales  FIRPTA a la hora de vender

- Deducción de los intereses, si la propiedad fue adquirida a credito


Es recomendable, que para cada propiedad, usted coloque cada una de ellas bajo diferentes empresas, ya que así, la responsabilidad legal se limita individualmente. Si se encuentran varias propiedades compradas con una sola empresa tipo LLC, una sola propiedad podría exponer a las otras.


La creación de la empresa tipo LLC no reviste ninguna dificultad, pero recuerde utilizar personal calificado para su creación y administración.



5. Comprar una propiedad nueva, usada o en pre construcción ?

Básicamente deberas elegir de entre estos tres tipos de propiedades:


Las propiedades de uso: que no están nuevas, son como su nombre lo dice, propiedades que han sido ya habitadas. El motivo de venta puede variar y van desde simplemente una mudanza a otro estado, hasta problemas económicos del vendedor. Es muy importante que tu agente de bienes y raíces, haga una evaluación del precio en que se está vendiendo la propiedad, este avalúo debe estar basado en el estado físico de la propiedad y los comparables de las ultimas ventas de propiedades similares en el area en los últimos 6 meses. No debes basar tu apreciación en el valor de las propiedades que están a la venta, debes guiarte solo por las que se han vendido. El resultado de esta evaluación te dará un valor real del costo de la vivienda y te permitirá hacer ofertas si el precio en que esta publicada la propiedad esta por encima de tu evaluación. 


Muy importante, contrata a una empresa independiente de inspecciones, para que revise la propiedad y determine el estado de la misma, se deben chequear puntos tan importantes como sistema eléctrico, techos, plomería, estructura y electrodomésticos.


Las propiedades nuevas, son aquellas que están listas para la venta, pero que por diversos motivos no fueron vendidas en su fase de pre construcción, aunque existen constructores que solo venden la propiedad una vez la construida. De no ser este último el caso, y la propiedad pertenece a un constructor que no pudo venderla en su fase de planos o pre construcción, normalmente usted puede negociar el precio o inventivos, ya que el vendedor estará dispuesto a negociar para lograr la venta de la propiedad. Esto ocurre con frecuencia en proyectos de grande envergadura con muchas unidades construyéndose todas al mismo tiempo.



Las propiedades en pre construcción: Estas son propiedades que se venden en planos, no están aun construidas o están todavía en construcción. Si tu necesidad de compra no es urgente, esta es una excelente opción, ya que los precios son bien atractivos, muy probablemente puedas hacer modificaciones en los planos o terminaciones, tendrás facilidad para ir pagando tu cuota inicial, y tendrás tiempo para buscar la mejor opción de financiamiento. Para saber donde se encuentran estas oportunidades de pre construcción consulta a tu agente de bienes y raíces, que debería estar enterado de las opciones disponibles.


6. Etapas en el proceso de compra.

Como dije al principio, el proceso de compra puede ser tan sencillo como ir al mercado o tan complicado como una operación de corazón abierto. La idea de ésta guia es que tengas los conocimientos básicos. Tu agente de bienes y raíces, es realmente quien debe conocer a cabalidad el proceso y quien debe guiarte a través del mismo.


Si la propiedad es usada:


Primer paso: “La oferta”. Una vez seleccionada la propiedad, deberas comunicarle al vendedor del inmueble tu intención de compra y la condiciones que ofreces para la misma. Para esto tu agente de bienes y raíces, genera un documento que se le denomina la oferta, en él estarán plasmadas todas la condiciones que ofreces para compra la propiedad, por ejemplo: el precio de compra que ofreces, si piensas comprar a crédito o al contado, el tiempo para realizar la transacción, el tiempo para realizar la inspección a la propiedad, etc.

Esta oferta deberá estar acompañada en el caso de comprar a credito, por la carta de aprobación de credito hipotecario, o del estado de cuenta que demuestre que tienes los fondos suficientes para adquirir la propiedad si la misma la vas a comprar de contado. 


Segundo paso: Aceptación o Contra oferta.

Si la oferta no es aceptada, puede ser que el vendedor responda con una contra oferta, y este documento puede ir y venir hasta que comprador y vendedor lleguen a un acuerdo.


Una vez las condiciones son aceptadas por el comprador, entonces el siguiente paso es dar instrucciones a una “Casa de Titulos” o abogado de Bienes y Raices, para crear toda la documentación pertinente a la transferencia de la propiedad hacia ti. En este proceso tú deberás seguir los pasos y obligaciones especificados en la oferta. Por ejemplo:


  • Depósito de dinero en una cuenta de escrows, conocida también como cuenta de garantía, normalmente es por un monto del 5% del valor ofertado de la propiedad, pero todo depende de qué se haya negociado en la oferta.
  • Período Inspeccion.
  • Valoración de la propiedad.
  • Aplicación para obtención de su hipoteca.
  • Aplicación al condominio o asociación de propietarios.
  • Verificación de violaciones o permisos abiertos de construcción.
  • Verificación de deudas pendientes, como por ejemplo impuestos no pagados, hipoteca, etc.


Todos estos pasos y muchos otros más, no suelen ser visibles para usted, pero son de vital importancia para cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de compra - venta. Por eso es muy importante la selección de un profesional de bienes y raíces con experiencia. El incumplimiento en los tiempos o en las cláusulas de la oferta, podrían causar la perdida de tiempo e incluso de su deposito de garantía.



En el caso de las propiedades nuevas o en pre construcción, normalmente el desarrollador o constructor, ya cuenta con una estructura que realizará todo el trabajo de transferencia de la propiedad para usted, sin embargo, es importante que su agente de bienes y raíces, y/o un abogado de su confianza, revise el contrato, y este pendiente de los tiempos y condiciones especificadas.


Tercer Paso: “El Cierre”

Una vez finalizado el proceso de investigación por parte de la compañía de títulos o abogado, que todos los documentos estén en orden, y el banco, en el caso de compra a credito este aprobado su hipoteca, entonces se hace “El Cierre”. Es el momento donde se firman todos los documentos para hacer la transferencia legal de la propiedad hacia usted. Normalmente en ese acto ocurren cosas como: pago de dinero restante al vendedor, firma de documentos de transferencia, inspección final de la propiedad, entrega de llaves, etc.


Me despido no sin antes decirte que espero que este articulo te haya sido de utilidad. Te invito a visitar mi pagina web www.rafaelzuzolo.com, ahi podrás obtener mas información sobre mis servicios y hacer una cita on-line para conversar conmigo. 

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En mi experiencia como agente de Bienes y Raices en MIAMI, quiero compartir con usted este articulo, donde encontrará consejos útiles que te guiarán en 8 pasos, en el proceso de como rentar una casa en Miami. Sígalos, y así evite cometer errores.

Si piensas comprar o vender una propiedad en Miami, este artículo es de suma importancia para ti. Este articulo trata sobre FIRPTA, por su siglas en ingles Foreign Investment in Real Property Tax Act, en Español seria La Ley de Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles de 1980.

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